La SASU, ou Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle, est un choix privilégié pour exercer une activité commerciale, artisanale, libérale, agricole ou immobilière. Justement, dans ce dernier secteur, l’investissement immobilier en SASU apporte de nombreux avantages en termes de gestion patrimoniale et fiscale. Pour l’investisseur averti, il est indispensable de gérer efficacement la fiscalité pour garantir la rentabilité de son investissement. Alors comment optimiser vos impôts en SASU pour votre patrimoine immobilier ? Suivez le guide !
Vue d’ensemble de la fiscalité en SASU
Pour bien comprendre comment optimiser votre fiscalité, il faut comprendre les principes de base de l’imposition en SASU. Cette structure permet une grande liberté en matière de distribution des bénéfices, permettant une distribution classique de dividendes en fin d’exercice. Ceci en plus du salaire du dirigeant, permettant ainsi une double voie d’optimisation fiscale pour gérer le rendement de son investissement immobilier.
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Principe de l’imposition en SASU
Une SASU est, par défaut, soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Elle peut de manière optionnelle opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR) sous certaines conditions. La stratégie d’optimisation fiscale dépendra donc largement de ce choix, qui doit être fait en fonction de la situation propre de chaque investisseur.
Les spécificités pour l’immobilier
Si vous optez pour une SASU pour gérer votre patrimoine immobilier, vous pourrez utiliser le levier de la déduction des charges. Vous pourrez également sous-barème vos revenus immobiliers pour bénéficier d’une imposition plus faible. Parlons maintenant des différentes solutions d’optimisation fiscale.
Conseil n°1 : édition d’amortissement de biens immobiliers
En SASU, l’amortissement de biens immobiliers est un outil fiscal puissant. En effet, il permet de réduire le résultat fiscal de la SASU, donc de diminuer l’impôt à payer.
Rappel du principe d’amortissement en SASU
Les biens de la SASU sont répartis en immobilisations corporelles, financières et incorporelles. Ils sont ensuite amortissables sur leur durée d’usage, la durée d’amortissement dépendant du type de bien. Cela signifie qu’une part de leur valeur est déduite du résultat fiscal chaque année, diminuant ainsi l’impôt à payer.
Avantages fiscaux
Grâce à l’amortissement, le résultat fiscal de la SASU diminue, ce qui réduit l’IS à payer. C’est une stratégie efficace pour alléger l’imposition de votre patrimoine immobilier en SASU !
Conseil n°2 : maximisation des frais déductibles
Une autre stratégie pour réduire l’imposition de votre patrimoine immobilier est de maximiser le montant des frais déductibles. Ces frais sont de plusieurs types et peuvent être optimisés.
Présentation des différents frais déductibles
Les frais déductibles en SASU sont nombreux. Ils incluent les frais de gestion, les frais financiers, les frais d’acquisition, et les charges courantes de fonctionnement (eau, électricité, chauffage…). Faites en sorte d’identifier tous vos frais déductibles pour réduire au maximum votre base imposable.
Calcul et optimisation
Pour maximiser les frais déductibles, il faut connaître leur mode de calcul et leurs conditions de déduction. Les charges déductibles doivent être prises en compte dans l’exercice au cours duquel elles sont engagées, même si elles sont payées ultérieurement. De plus, elles doivent être justifiées par une facture du fournisseur ou par tout autre document probant.
Conseil n°3 : gestion optimale de la rémunération du dirigeant
La rémunération du dirigeant en SASU est un autre levier d’optimisation fiscale. En effet, en fonction de la forme que prend cette rémunération, l’impôt peut être considérablement réduit.
Les différentes formes de rémunération du dirigeant en SASU
Le dirigeant d’une SASU peut percevoir un salaire, mais aussi des dividendes. Ces deux formes de rémunération ont des impacts fiscaux différents. Le salaire est déductible du résultat de la SASU, ce qui réduit l’IR. Les dividendes, quant eux, subissent les prélèvements sociaux, mais peuvent permettre une optimisation fiscale si la SASU est à l’IS.
Stratégie d’optimisation fiscale
Le dirigeant de SASU peut choisir sa rémunération en fonction de ses besoins et de sa stratégie d’optimisation fiscale. En fonction de sa situation personnelle, il peut être plus intéressant de privilégier le salaire (pour bénéficier de la déductibilité) ou les dividendes (pour bénéficier du barème progressif de l’IR).
Conseil n°4 : utilisation d’un holding pour cumuler les avantages fiscaux
La création d’un holding pourrait permettre de cumuler les avantages fiscaux des différentes entités du groupe. C’est une structure puissante pour optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier.
Principe et avantages de la holding en SASU
Une holding est une société qui détient des participations dans d’autres sociétés. En SASU, la création d’une holding permet de cumuler les avantages fiscaux de différentes entreprises du groupe, par le biais de la consolidation fiscale. Cela permet de rendre déductibles certaines charges qui ne le seraient pas autrement et de réduire l’imposition sur les plus-values.
Exemples pratiques
Il peut s’agir, par exemple, de déduire les intérêts d’emprunt pour l’achat de titres d’autres sociétés, ou de bénéficier de l’exonération des plus-values sur cession de titres. Ainsi, dans le cadre de l’acquisition de nouveaux biens immobiliers, la holding peut emprunter et déduire les intérêts de cet emprunt de son résultat fiscal, ce qui n’est pas possible pour une SASU classique.
Conseil n°5 : transmission du patrimoine immobilier en SASU
Enfin, la transmission de patrimoine immobilier en SASU est un autre aspect à prendre en compte pour l’optimisation fiscale. En fonction des options choisies pour cette transmission, l’impôt peut être minimisé.
Options pour la transmission et leurs conséquences fiscales
Deux options s’offrent à vous pour la transmission de votre patrimoine immobilier en SASU : la vente des titres de la SASU ou la donation des titres. Chacune de ces options a des conséquences fiscales différentes, qui doivent être prises en compte dans votre stratégie d’optimisation fiscale.
Choix et stratégie d’optimisation
Vendre ou donner les titres d’une SASU a des conséquences fiscales différentes et nécessite donc une stratégie d’optimisation fiscale adaptée. Par exemple, en cas de vente de titres, l’optimisation peut passer par l’apport préalable des titres à une société de gestion de portefeuille. Alors qu’en cas de donation, le dispositif du Pacte Dutreil permet d’exonérer en partie la transmission.
Conclusion
Pour conclure, l’optimisation fiscale de votre patrimoine immobilier en SASU passe par plusieurs leviers : l’amortissement des biens, la maximisation des frais déductibles, une rémunération optimale du dirigeant, l’utilisation d’une holding et une transmission bien pensée. Enfin, souvenez-vous qu’une bonne gestion fiscale est la clé pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier en SASU.
