Si un copropriétaire ne paye pas ses charges de copropriété, le syndic doit effectuer des démarches pour procéder au recouvrement des sommes impayées. Voici les principales étapes pour recouvrir des charges de copropriété.
Définition des charges de copropriété
Pour fonctionner, la copropriété a besoin de fonds. Travaux à effectuer, entretien de l’immeuble, fonctionnement des parties communes sont autant de dépenses que doivent supporter les copropriétaires. Il existe deux types de charges de copropriété :
Chaque copropriétaire finance une partie de ces charges de copropriété en fonction d’une répartition fixée dans le règlement de copropriété. Le non-paiement de ces charges par l’un des copropriétaires peut avoir des conséquences néfastes pour la copropriété. En cas d’impayé de charges de copropriété, il appartient au syndic de recouvrir les sommes dues, les charges liées à l’entretien et à la conservation de la copropriété, les charges liées au fonctionnement des parties communes.
Procédure de recouvrement des impayés de charges de copropriété
Les démarches préalables aux procédures en justice
Pour recouvrir des impayés de charges de copropriété, le syndic doit, préalablement à toute action en justice, adresser une lettre simple au copropriétaire défaillant lui demandant de procéder au règlement des sommes dues. Si les charges restent impayées, le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire dispose ensuite d’un délai de trente jours pour régulariser la situation. À défaut, le syndic peut engager une action en justice.
La procédure classique de recouvrement
Le syndic dispose de deux types d’actions en justice pour recouvrir un impayé de charges de copropriété :
La première, la procédure d’injonction de payer, consiste à réunir l’ensemble des pièces justifiant l’impayé de charges. La requête en injonction de payer est adressée au juge de proximité ou au tribunal d’instance selon le montant de l’impayé. À réception de cette requête, et s’il la juge fondée, le juge rend une injonction de payer qui est adressée au copropriétaire défaillant par huissier de justice.
La seconde action, la procédure en référé, permet au syndic de saisir le juge pour obtenir une condamnation urgente.
La procédure accélérée de recouvrement
La loi SRU a instauré une procédure accélérée permettant de recouvrir les impayés de provisions de charges dues par un copropriétaire pour l’exercice en cours sur la base du budget prévisionnel. Dès lors qu’un copropriétaire ne paye pas l’une de ses provisions, le syndic peut engager cette procédure accélérée par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire en cause. Cette lettre le met en demeure de payer sa dette. Si le propriétaire ne donne pas de réponse dans un délai d’un mois, le syndic saisit alors le tribunal de grande instance qui statue en référé. Le juge peut condamner le propriétaire à payer sa dette ainsi que toutes les provisions de charges des trimestres suivants.
